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房产价值的粗略评估方式

  • 投稿会员:紫暮秀光
  • 发布时间:2015/11/20

一、影响房价的要素

(一)核心要素

影响房产价值的核心要素是房产的性质和所处的位置。

房产性质可大致分为住宅、商业用房、经营用房、工业厂房等,一般来说住宅的价值比商业用房和工业厂房要高一些。

位置对房产价值的影响是十分重要的,同样的房产在不同区位的价值是天差地别的。

(二)其他要素

除上述核心要素外,诸如户型、朝向、楼层位置、剩余使用年限、物业等因素也会影响房产价值的评估,但影响程度相对会小一些。

二、常用的评估方式

(一)市场法

市场法主要是将估价对象与估价时点近期交易的类似房产进行对比,对这些类似房产的成交价格作适当的修正和调整,来求取估价对象的当前价值。

市场法的核心其实是替代原理,比较适用于流通性较强的房地产,如住宅、公寓、商铺等。

(二)成本法

通俗来讲,成本法就是估算对评估房产重新进行建造的价格,然后扣除折旧,来求取估价对象的当前价值。

成本法主要适用于不产生收益又很少发生交易的房地产,如学校、图书馆、体育场馆、医院等。

(三)收益法

收益法是预测评估对象未来的收益,然后结合货币的时间价值,求取估价对象的合理价格。

收益法主要适用于存在收益,且收益和风险都能够准确地进行计量的房地产,比如写字楼、厂房、仓库、停车场等。

三、评估流程及举例说明

(一)评估流程

对老百姓来讲,最常见的是对住宅价值的评估,主要的评估办法是市价法,具体步骤如下:

1、网上查询

通过搜房网、房多多、安居乐等较为权威的房产网站,查询该房产所处位置的大致房价。比如位于某小区,如能查询到该单元楼其他房产的房价则可以此为标准;如不能查询到同一单元楼,也可以类似户型或者类似单元楼作为标准;如能查询到多套的,则可综合对比,比如取平均值。

2、电话咨询或实地评估

如果有条件,最好再通过电话方式向附近的房产中介询价,或实地去看一看被评估的房产,对被评估房产有一个更全面的了解。

3、综合判断

评估房产根据选择的对比房产,对比面积、使用年数、户型、楼层、在小区的地理区位等影响。根据上述的影响因素,结合自身的喜好和经验,在对比房产的房价上进行适当的加减。

当然,每个人对评估的房产都有自己的理解,并没有确切的标准,所以评估的结果仅供个人参考。

(二)举例说明

某房产位于杭州市滨江区东方郡小区某单元,面积80平方,是30层的第22层,目前由房东自用。

我通过搜房网得知目前二手房市场上有一套同一单元的毛坯房处于出售状态,售价约每平米21800元。然后致电二手房中介,得知其朝向、面积、户型和我在评估的房产基本一致,但其楼层是10楼,且是毛坯房。综合上述情况,我在21800元/平基础上适当提高了一些价值,最后给出的评估结果是23000元/平米左右。